[32회 감정평가사 동차] 육아휴직중 온라인강의로 15개월 생동차 합격 후기

육아휴직중 온라인강의로 15개월 생동차 합격

 

 

감정평가사 합격후기

Ⅰ. 서설

안녕하세요. 작년에 수험생활을 시작하면서 여러 선배님들의 합격수기를 읽고 많은 도움을 받았었는데 저도 이렇게 합격수기를 남길 수 있게 되어 정말 큰 영광입니다.

 저는 육아휴직을 한 상태에서 공부와 육아를 병행해야 했습니다. 그래서 늘 공부시간이 부족했고, 부족한 시간을 메꾸기 위해 계속해서 더 효율적인 공부방법을 모색해왔습니다. 제가 고민하고 시도했던 방법들이 앞으로 시험을 준비하시는 분들께 조금이라도 도움이 되실 것 같아서 부족하지만 저의 이야기를 들려드리려고 합니다. 특히, 시간이 부족하신 분들, 동차합격을 목표로 하시는 분들께 조금은 도움이 될 수 있지 않을까 생각합니다.

 200명의 합격생에게는 200개의 합격방법이 있는 법입니다. 저의 공부방법도 여러가지 방법 중 하나로만 생각해주시기 바라며, 제 공부방법에 본인을 맞추려고 하시기보다는 본인만의 공부 방법을 만들어나가시는 데 제 공부방법이 참고가 되었으면 좋겠습니다. 글을 시작하기에 앞서, 저의 점수는 아래와 같습니다.

 

Ⅱ. 전반적인 수험생활

1. 공부의 계기

육아휴직을 하고 아이들을 돌보던 중 평소에 관심이 있었던 부동산 분야에 대해 공부하다가 우연히 감정평가사에 대해 알게 되었습니다. 알아볼수록 매력적인 직업이라는 생각이 들어서 2020년 5월 초에 박문각 동차올패스를 끊고 공부를 시작했습니다. 애초부터 복직이라는 카운트다운이 정해져 있었기 때문에 2021년 동차합격을 목표로 삼았습니다. 그렇기 때문에 공부를 시작할 때부터 2차 공부에 초점을 두고 공부를 했고 1차 공부는 2차 공부 사이사이에 쉬어가는 느낌으로 공부했습니다. 1월부터는 1차 비중을 높이긴 했지만 그래도 1차 시험 직전까지 2차 공부를 놓지 않았습니다.

 

2. 배경지식

대학시절 경제학을 공부했던 덕분에 1차 공부가 수월했습니다. 경제학 말고는 감정평가사 시험에 직접적으로 도움이 될 만한 공부를 해보진 않았습니다. 다만 결혼할 때와 아이를 낳아서 더 큰 집으로 이사를 갈 때 발품을 팔아가며 여러 차례 집을 알아보러 다녔었고, 또 이게 생각보다 재밌어서 부동산 투자를 몇 번 해봤었는데 이런 경험들이 공부하면서 간접적으로 많은 도움이 되었습니다. (번외입니다만, 공부를 시작하면서 공부에 집중하기 위해 투자했던 부동산을 정리했었는데 그 후로 가격이 엄청나게 많이 오르더군요. 그 아쉬움을 공부의 불쏘시개로 삼았습니다.)

 

3. 100% 인강

지방에 살고 있고 또 육아를 해야 했기 때문에 실강은 전혀 듣지 못했습니다. 달리 선택지가 있던 것은 아니었지만 인강으로 공부하다보니 저 스스로가 인강과 아주 잘 맞는 체질이라는 것을 알게 되었습니다. 후술하겠지만 오히려 집 근처에 학원이 있어서 별 고민 없이 실강을 선택했더라면 반대로 수험기간이 더 길어졌을 수도 있을 것 같습니다. 지방에 살아서 실강을 듣지 못해 걱정하시는 분들이 많으실텐데 제 생각엔 잘 활용만 한다면 오히려 실강보다 인강으로 공부하는 것이 더 효율적이라고 생각합니다.

 

4. 전반적인 하루일과

평일에는 아침에 일어나서 아이들 아침 식사를 챙겨준 다음 9시 반에 아이들을 어린이집에 보낸 후 공부를 시작했습니다. 6시간 정도 공부하고 아이들이 어린이집에서 돌아오면 또 아이들과 놀아주다가 아이들에게 저녁을 챙겨주고 난 다음 퇴근한 아내에게 아이들을 맡겨놓고 자정 무렵까지 3~4시간을 공부를 했습니다. 주말에는 아이들을 아내에게 맡겨놓고 하루 종일 공부하는 걸 목표로 했습니다만 종종 아이들이 아빠와 놀고 싶어 해서 공부를 거의 못했던 날도 많았습니다. 게다가 코로나로 어린이집 휴원이 잦아서 공부패턴이 자주 깨지기도 했습니다.

 

 아이를 돌보는 것이 최우선이었기 때문에 공부시간은 늘 부족했고 하루 종일 공부만 할 수 있는 전업수험생들이 참 부러웠습니다. 하지만 반대로 이렇게 공부시간이 부족한 와중에도 나는 충분히 합격할 수 있는 사람이라는 것을 저 스스로에게 증명해보이고 싶기도 했습니다. 그래서 늘 ‘맘 편히 쉬고 있을 시간이 없다’, ‘부족한 시간을 최대한 효율적으로 사용해야 한다’고 스스로를 옥죄며 공부를 했습니다.

 공부 방법과 관련해서는 금,토요일에 밤을 새며 공부하고 늦게 일어나는 방법, 반대로 일찍 자고 새벽에 일어나서 공부하는 방법도 시도해보았는데, 딱히 효율이 좋은 것 같지 않아서 평일과 주말 모두 규칙적으로 12시 수면, 7시 기상으로 정했습니다. 공부시간은 열품타로 하루에 순공 8시간을 찍는다는 목표로 공부를 했고 대부분은 지킬 수 있었습니다. 몇 시부터 몇 시까지 어떤 과목을 공부할지 구체적으로 계획을 세우는 편은 아니었고 그때그때 공부하고 싶은대로 하는 편이었습니다. 다만 매일 밤 엑셀 파일로 진도를 체크하면서 과목간 균형을 맞추려고 했습니다.

 

5. 공부 장소

코로나가 심해지기 전까지는 집근처 독서실에서 공부를 했습니다. 독서실까지 걸어서 10분 정도 거리였는데 법규 두세 주제 외우기에 적절한 시간이었습니다. 독서실에서 공부가 잘 안될 때는 독서실 근처 카페를 순회하며 공부를 했었습니다. 코로나가 정말 심해진 시기에는 한동안 집에서 공부를 하다가 아무래도 아이들 소리 때문에 집중이 잘 안되어서 집 근처에 오피스텔 하나를 구해놓고 1인 독서실처럼 사용했습니다.

 

6. 운동 등 생활습관

당연히 사람마다 다르겠지만 저 개인적으로는 운동을 할 때와 안할 때 수면의 질, 공부의 집중력, 정신력, 일상생활에서 느끼는 우울함의 정도 등에 확연한 차이가 느껴져서 꾸준히 운동을 하려고 했습니다. 아파트 안에 헬스장이 있어서 초반에는 거의 매일 운동을 했는데 중간에 코로나가 심해지면서 어쩔 수 없이 집에서 운동을 해야 했습니다. 집에서는 인강을 듣는 동안 팔굽혀펴기, 스쿼트, 턱걸이를 하면서 불규칙적이지만 꾸준히 운동을 했습니다.

 

Ⅲ. 과목별 공부방법

1. 1차 과목

(1) 1차 공부의 핵심

1차 공부를 잘하는 핵심은 아이러니하게도 ‘1차 공부를 얼마나 안하느냐’에 달려있다고 생각합니다. 아시다시피 1차는 객관식이고 평균 60점만 넘기면 누구나 합격할 수 있는 시험입니다. 따라서 1차에만 과도하게 많은 시간을 쏟아서 고득점을 받는 것은 비효율적이며, 합격선을 살짝 넘겨놓을 정도로 공부하면서 동시에 2차의 회독을 늘려놓는 것이 수험기간을 전체적으로 조망해보았을 때 효율적인 공부 방법이라고 생각합니다.

 저는 각 과목은 최소 60점 이상, 전체 평균은 최대 70점을 목표로 공부했습니다. 이렇게 모든 과목을 골고루 공부해둬야 31회처럼 혹시 어느 한 과목이 어렵게 나오더라도 과락은 면할 수 있고 나머지 과목에서 부족한 점수를 메꿔서 평균 60점을 넘길 수 있다고 생각했습니다. 시험 한달 전 봤던 모의고사에서 평균 70점을 넘긴 다음부터는 불안한 마음을 꾹 참고 2차 공부의 비중을 점차 늘려나갔습니다. 만약 그때 제가 불안하다고 1차 공부에 더 열중했다면 1차 점수는 더 높아졌을테고 그만큼 2차 합격과는 거리가 멀어졌을 것입니다.

 

(2) 1차 시험 전까지 2차 공부의 정도

1차 공부를 시작하신 시점에는 아직 2차까지 많이 남았다고 여유롭게 생각하실지 모르겠지만 1차와 2차 사이에는 고작 3개월 밖에 주어지지 않음을 명심하셔야 합니다. 실무는 3개월 동안 점수를 급격하게 끌어올릴 수 없기 때문에 1차 시험 전에 당장 시험을 볼 수 있을 정도의 실력을 만들어두어야 합니다. 또한 이론과 법규도 3개월동안 천천히 서브를 만들 시간이 안되기 때문에 1차 시험 전까지 서브를 완성해놓고 어느 정도는 암기가 되어 있어야 합니다. 즉, 동차합격을 목표로 하신다면 1차 공부를 하는 중에도 해야 할 것이 많고 생각만큼 여유롭지 않으니 조급한 마음을 갖고 공부하셔야 합니다.

 제 개인적인 생각으로는 1차 시험이 끝난 시점에서 실이법 세과목이 아래와 같은 상태라면 본인 여하에 따라 동차합격을 노려볼 수 있다고 생각합니다. 따라서 1,2차 공부를 병행하실 때 아래를 중간목표로 잡으시는 것을 추천 드립니다. 당연히 개인별 상황에 따라 가감은 가능할 것입니다.

 

 - 실무 : 최근 5개년 기출 100분내 풀 수 있음 (31회 제외)

 - 이론 : 기본서와 실무기준을 정리해서 서브를 만들고 핵심단어의 정의를 암기함

 - 법규 : 행정법과 개별법을 정리해서 서브를 만들고 A,B급 논점 대략적으로 암기함

 

2. 실무

(1) 초기 공부방법 (5~12월)

20년 5월초에 박문각 올패스를 끊었습니다. 원래대로라면 정규 커리큘럼이 시작하고 한참 지난 시점이어야 하는데, 그때는 코로나로 1차 시험이 밀린 탓에 아직 정규 커리큘럼이 시작하기 전이었습니다. 감사하게도 박문각에서 올패스를 미리 신청한 사람에게 19년 기본강의를 무료로 제공 준 덕분에 5월 한달동안 실이법 1회독을 했고 실무는 추가로 19년 0순환 강의도 결제해서 들었습니다. 그 후 20년 커리큘럼(6월 기본강의, 8월에 0순환, 10월에 1순환, 11월에 2순환)을 순차적으로 들었습니다. 처음 19년 기본강의를 들을 때에는 문제 푸는 게 막막했는데, 19년 0순환 강의를 다 들었을 때쯤엔 3방식은 얼추 목차는 잡을 수 있게 됐습니다. 이렇게 뼈대를 만들어놓은 상태에서 20년 기본강의를 들으니까 정말 큰 도움이 됐습니다.

 처음 기본강의를 들을 때에는 대학교 필기노트처럼 줄줄이 개념을 서술하는 식으로 서브를 만들었는데 1000점 문제를 풀어보니 이렇게 서브를 만드는 것이 무의미함을 깨달았습니다. 그래서 1000점 목차집을 기본 베이스로 새로 서브를 만들었습니다. 이렇게 목차라는 기본틀 안에서 개념들을 정리해야 문제를 풀 때 적용할 수 있겠더라구요. 서브만 이렇게 만드는 게 아니라 머리 속에 개념을 넣을 때에도 이 개념이 어떤 유형의 문제에서 사용되는지를 생각하면서 공부를 했습니다. 유도은 평가사님께서 강의 중 강조하신 것, 문제를 풀면서 틀렸거나 헷갈렸던 논점들은 전부 1000점 목차집에 간단히 메모하며 단권화시켰고 이를 꾸준히 정독했습니다.

 누구나 그렇듯 기본강의 예제 하나를 풀었더니 30분이 지나있고, 30점짜리 문제를 풀었더니 1시간이 지나있는 시간들을 거쳤습니다. 개별요인은 늘 실수하기 십상이었죠. 1000점 2회독할 때부터야 비로소 문제의 틀이 보이기 시작했고 이 자료가 어떤 자료인지 알게 되니까 문제풀이 시간도 줄어들고 계산실수도 줄어들었습니다. 어느 정도 실무의 감을 잡았다는 생각을 했고 그 다음부터는 하루 두세시간씩 실무 공부에 쓰는 것은 낭비라는 생각이 들어서 실무 공부의 비중을 줄여나갔습니다. 그래서 종합문제집도 강의에서 다루는 문제 외에는 따로 풀진 않았고 1,2순환 모의고사만 반복해서 풀었습니다.

 

(2) 1차 시험 준비(1~4월)

1월부터 1차 공부의 비중을 늘리다보니 시간이 부족해져서 평일에는 실무 공부를 거의 하지 못했습니다. 대신 주말 스터디만큼은 반드시 시험을 보고 답안을 제출했습니다. 아무래도 공부량이 부족하다보니 스터디에서 막힐 때가 많았는데, 혼자서 풀 수 있는 것들은 틀리든 말든 어떻게든 풀었고 도저히 손도 못 대겠는 것들은 해당 주제의 서브를 보거나, 예시답안의 목차만 힐끗 보고 문제의 틀을 파악한 다음 시험을 봤습니다.

 그리고 평일에 따로 공부를 안하는 만큼 주말 스터디 문제만큼은 오답노트를 만들며 꼼꼼히 복기하였습니다. 아래와 같이 왼쪽에는 해당 문제의 목차, 오른쪽에는 내가 헷갈렸던 부분과 유도은 평가사님과 채점팀장님이 강조하셨던 부분들을 정리해서 적어놨고 그 중에서 자주 틀리는 부분들은 목차집에 옮겨 놓았습니다. 오답노트도 주기적으로 정독하면서 계속해서 스터디 문제들을 복기하였습니다. 많은 문제를 풀기보다는 한 문제를 풀더라도 꼼꼼히 분석하며 공부하려고 했습니다.

 

(3) 1차 시험 이후 공부방법(4~7월)

1차 시험이 끝난 후 3기부터는 매일 1~2시간 정도를 공부했습니다. 유도은 평가사님의 스터디 문제들이 가장 시험에 적합한 형태라고 생각해서 스터디 문제들만 모아서 제본해놓고 하루에 1~2회분 정도를 여러 번 반복해서 풀었습니다. 문제를 처음부터 끝까지 다 계산하며 풀지는 않았고, 목차와 주요 키워드, 개별요인치만 계산하면서 공부했습니다. 이러는 편이 시간도 절약할 수 있었고 문제의 큰 틀을 보는 연습이 되었던 것 같습니다. 시험 직전에 이르러서는 일부러 다른 스타일의 문제를 접해보려고 하우패스, 한림법학원 스터디 문제를 풀었습니다. 이것도 시간을 아끼기 위해서 목차만 잡으면서 풀었습니다. 위에서도 말씀 드렸지만 실무는 1차 시험 전에 어느 정도 수준에는 올라와 있어야 하며, 2차까지 남은 3개월은 그저 감각을 잃지 않게끔 유지하는 기간에 불과하다고 생각합니다.

 

(4) 기타

저는 유도은 평가사님의 강의나 교재, 문제가 다른 학원들보다 훨씬 뛰어나다고 생각합니다. 하지만 그럼에도 불구하고 다른 학원의 강의를 통해 유도은 평가사님과는 다른 시각을 얻을 수 있다고 생각해서 중간중간 타 학원의 특강을 듣기도 했습니다.

 20년 10월 즈음 0기 스터디를 시작했을 때 100분내에 문제를 푸는 것이 어려워서 랜드잇 최종호 평가사님의 특강을 들었습니다. 문제를 꼼꼼히 분석해서 목차를 짜고 난 다음 답안지를 작성하는 유도은 평가사님의 스타일과 달리 최종호 평가사님은 자료를 전체적으로 대충 훑으며 특징적인 것만 파악한 뒤 목차 짜는 과정 없이 자료해석을 하면서 바로바로 답안지를 작성하시더라구요. 또 유도은 평가사님은 문제 중간에 계산기를 치는 것을 추천하지 않으시는데, 최종호 평가사님은 한 문제 안에서 각 시산가액별로 계산을 하셨습니다. 두 방식을 다 시도해봤을 때 저에게는 최종호 평가사님의 방식이 더 잘 맞는 것 같아서 이 방식으로 연습을 했고 이 방식이 숙달이 된 후로부터는 시간에서 크게 문제된 적이 없었습니다.

 시험 두 달 전인 21년 6월달에는 보상평가, 도시정비법에 대한 이해가 충분하지 않다는 생각이 들어서 하우패스 김승연 평가사님의 공적평가 특강을 들었습니다. 일주일 정도를 집중해서 보상평가와 도시정비법을 심도 있게 정리해놓은 게 실무뿐만 아니라 남은 시간 이론, 법규를 공부하는 데에도 큰 도움이 되었습니다.

 

(5) 시험장에서

유도은 평가사님께서는 실무 문제지를 받았을 때 14페이지 내외면 시간이 넉넉한 시험이고, 16페이지만 딱 적당한 수준, 20페이지를 넘으면 시간이 촉박한 시험이라고 말씀해주셨는데요, 그래서 평소에도 스터디 문제를 풀기 전에 마지막 페이지를 확인하고 어떻게 대응을 할 지 생각해보는 연습을 했었습니다. 그런데 시험지를 받아봤을 때 마지막 페이지가 26쪽이더라구요. 이렇게나 많은 분량은 연습해본 적이 없었기 때문에 이것 참 야단났다고 생각했습니다. 파본검사를 할 때 곧바로 4번 문제를 펼쳐놓고 눈으로 문제를 풀기 시작했고, 시험지를 덮고 난 뒤에도 계속해서 4번 문제만을 생각했습니다. 종이 울리자마자 머릿속에서 짜놓은 대로 정신없이 4번 문제를 휘갈겼는데 얼마나 정신이 없었는지 타이머 시작버튼을 누르는 것도 까먹었습니다. 3번 문제는 언뜻 복잡해보였지만 단순한 공시지가기준법 문제여서 어렵지 않게 풀 수 있었습니다. 개간비 한도액을 검토할 생각은 하지도 못했습니다. 검토해야한다는 생각을 했더라도 시간이 모자라니까 과감히 포기했을 것 같습니다. 2번 문제는 다들 어려웠다고 하는데 유도은 평가사님이 예전에 내줬던 스터디 문제와 거의 유사한 문제여서 큰 어려움 없이 풀 수 있었습니다. 또, 시험 바로 전 주 스터디에서 지오 평가사님께서 적산법의 장단점에 대해 다뤄주시기 하셨구요.

 2번까지 푼 상황에서 시계를 보니(타이머 시작버튼을 안누른 것을 그제서야 깨닫고 고사장 벽시계를 봤습니다) 45분 정도 남아 있더라구요. 평상시에 1번을 50분, 2~4번을 50분에 푸는 연습을 했던터라 순간 망했다고 생각했고 자료를 읽고 말고 할 시간 없이 곧바로 평가개요를 쓰고 답안지를 써내려가며 자료를 읽기 시작했습니다. 1번 문제가 양만 많았지 계산이 어렵지 않아서 다행이었습니다. 다만 시점수정이 귀찮게 제시되어 있어서 산식에서 감점 받을 것을 각오하고 중간 계산과정 없이 초월과 말월의 산식만 적고 중간은 (...)이라고 생략했습니다. 배제사유도 일단은 안 쓰고 넘어갔다가 거래사례비교법까지 서술을 마친 시점에서야 맨 마지막장에 배제사유를 꼭 쓰라는 문구를 발견해서 후다닥 앞으로 돌아와서 배제사유를 끼워 넣었습니다. 유도은 평가사님께서 가르쳐 주신대로 나중에 할 말이 있을 법한 부분은 습관적으로 넉넉히 간격을 띄워 둔 터라 다행이었습니다.

 맨 마지막 소물음이 시산가액 조정이었는데 답안지를 앞뒤로 왔다갔다하며 개별평가액, 비준가액, 수익가액을 적을 시간이 안될 것 같아서 그냥 7조1항 원칙을 언급하고 개별평가액으로 결정한다는 문구만 적고 시험을 마쳤습니다. 5초만 더 있었으면 “비준가액, 수익가액으로 합리성이 인정된다”는 문장까지 적었을텐데 제가 맨 뒤 자리여서 종이 치자마자 바로 답안지를 뺏겼습니다.

 문항별 점수를 반으로 나눴을 때 1번은 26.5점, 2번은 14점, 3번은 5.5점, 4번은 7점을 받았습니다.

 

3. 이론

(1) 초기 공부방법 (5~12월)

실무와 마찬가지로 19년 기본강의를 먼저 들은 후 20년 기본강의를 들었습니다. 대학시절 누가 취미나 특기를 물어보면 글쓰기라고 대답할 정도로 글 쓰는 것 하나만큼은 정말 자신 있었습니다. 교내외 대회에서 상도 여러번 탔었구요. 어디서 듣기로 이론은 글만 잘 쓰면 된다고 들어서 처음에는 제일 만만히 봤었고 제일 힘을 빼고 공부했습니다. 그런데 0기 스터디의 벽 앞에서 턱 막혔습니다. 분명히 문제가 무슨 말인지도 알겠고 어떤 내용인지 어렴풋이 머릿속에 떠오르긴 하는데 펜이 안나가더라구요. 정말 당황했었습니다.

 막막하던 차에 지오 평가사님의 심화강의를 들으며 공부방법을 전환하였습니다. 그전까지는 그냥 기본서를 꾸준히 읽기만 했다면, 심화강의를 들으면서부터는 기본서의 한 챕터를 읽고 난 후에 책을 덮고 머리 속으로 ‘○○의 필요성에 대해 설명하시오’, ‘○○과 XX의 관계에 대해 논하시오’ 등의 질문을 던지고 속으로 중얼중얼 답을 해보려고 했습니다. 당연히 그저 읽기만 한 것만으로는 전혀 답을 할 수가 없었고, 몇몇 키워드들을 어떻게든 외워야 그게 이정표가 되어서 답을 써내려갈 수 있겠더라구요. 그래서 서브노트도 단순히 개념을 통으로 정리하는 게 아니라 실제 시험에서 바로 적용할 수 있게 두문자를 따며 대대적으로 수정을 했고, 암기와 동시에 회독을 늘려나갔습니다.

 

(2) 1차 시험 준비(1~4월)

1차 공부의 비중을 늘리면서 실무, 법규 공부시간은 크게 줄였는데 제일 걱정이 되는 이론 공부시간은 오히려 크게 늘렸습니다. 상당한 시간을 투자하며 암기를 꾸준히 했는데도 2기 스터디에서 여전히 평균 이하, 과락 수준의 점수를 받았습니다. 분명히 암기도 많이 했고 글도 적당히 잘 쓰는 것 같은데도 점수가 오르질 않으니 참 답답하다는 마음으로 2기 스터디를 보냈습니다. 이론 공부를 열심히 한 덕분에 1차 부동산학원론을 거의 공부하지 않아도 된 점이 약간의 위로가 됐습니다.

 

(3) 1차 시험 이후 공부방법(4~7월)

2기 스터디에서 실무, 법규는 적당히 높은 성적을 받고 있었는데 이론만 평균 이하의 점수를 받고 있어서 이러다가 이론에서 과락이 날 수 있겠다는 걱정이 덜컥 들었습니다. 그래서 이론 과외를 받는다는 심정으로 랜드잇의 김아인 평가사님의 강의도 결제해서 듣기 시작했습니다.

 아인 평가사님이 매주 과제를 내주실 때 대략적으로 문제를 분석해서 본인이라면 목차를 어떻게 구성할 지, 서를 어떻게 쓸지, 본론에서 어떤 내용들을 담을지 등등 구체적으로 글의 구조를 짜는 시연을 해주셨는데 이걸 통해서 수험에 적합한, 점수를 딸 수 있는 글쓰기 방식을 배울 수 있었습니다. 랜드잇에 과제를 제출할 때마다 아인 평가사님의 글쓰기 스타일을 따라하면서 최대한 목차를 많이 잡고, 목차마다 3~4줄 정도로 가볍게 서술하고, 주요 키워드의 상위개념에 대해서도 간단히 언급하되 묻는 내용에서 벗어나지 않으려고 노력했습니다. 또, 서 작성에 충분한 시간을 들여서 글의 뼈대를 확실하게 잡고 가려고 했습니다. 이렇게 글쓰기 스타일을 바꿨더니 서울법 스터디의 점수도 50점 내외까지 오르더라구요.

 기본적으로 랜드잇에서 숙제로 주2회, 서울법 스터디로 주1회 글을 쓰다보니 조금씩조금씩 목차를 구성하는 속도, 글을 쓰는 속도도 빨라졌고 처음 이론 공부를 할 때는 상상도 안됐던 100분 내에 18쪽 쓰는 게 자연스러워졌습니다. 이론의 감을 잡은 것 같다고 느낀 다음부터는 실무와 마찬가지로 하우패스, 한림법학원의 스터디 문제를 목차만 잡으면서 풀었습니다. 대부분은 지오 평가사님이 강조하신 논점과 비슷했지만 일부 생소한 논점들은 서브에 손글씨로 잘 정리해놓았습니다.

 이론의 공부방법은 시기별로 계속 변해왔지만 최종적으로는 서브회독과 문제풀이를 병행하는 방법으로 공부했습니다. 즉, 이론 공부시간의 절반은 제본해놓은 서브노트를 읽고 암기를 하며 일주일에 전 범위 1회독을 했고, 또 나머지 절반시간에는 각 학원의 스터디 문제를 풀고 해설이나 예시답안에서 암기해야할 사항들을 서브노트에 추가하고 해당 주제를 다시 한번 암기하는 방식으로 공부했습니다.

 스터디 등수에서 이론이 가장 낮았기 때문에 3개월 동안 이론은 언제나 4시간 이상을 공부했고 가끔은 이론만 7시간 가까이 공부를 할 정도로 가장 많은 시간을 투자했습니다. 실무와 법규가 어느 정도 수준에 올라와 있던 덕분에 이론 벼락치기가 가능했지만 정말 이론은 맨 마지막까지도 걱정거리였습니다.

 

(4) 시험장에서

시험지를 받자마자 1번에서 4번까지 대충 훑었는데 이미 여러번 풀어봤던 익숙한 문제들이어서 안도의 한숨을 내쉬었습니다. 파본 검사시간동안 머릿속에서 4번 목차를 짜놓고 나서도 시간이 남길래 3번까지 목차를 잡았습니다. 파본 검사를 마치고 잠시 대기하는 시간동안 머릿속으로 글 전개방식을 가다듬은 다음 종이 치자마자 4,3번을 휘갈겼습니다. 2번 윤리 문제는 타학원 스터디 문제로 여러차례 풀어봐서 개요는 쉽게 잡았는데, 막상 내용을 쓰려고하니 잘 안써지더라구요. 지금와서 생각해보니 이론이 어렵다고 툴툴거리면서도 정작 기본에 충실하지 않았었던 것 같아 반성이 됩니다. 근데 그거야 지금에서야 드는 생각이고 시험장에서는 정신없이 머리를 쥐어짜내며 꾸역꾸역 글을 적었습니다. 아는 것이 부족하니 실무기준 윤리를 다 쓰고도 배점이 너무 많이 남았고 잠시 고민하다가 감정평가법 25조, 감칙 3조도 따로 목차를 잡고 간단히 서술했습니다. 아무것도 안쓰는 것보다야 뭐든 쓰는 게 낫다고 생각했습니다. 1번 문제는 지오 평가사님 스터디에서 강조했던 문제들을 짜깁기한 듯한 문제였고 그래서 문제를 푼다기보다는 예전에 썼던 글을 보완해서 다시 쓰는 느낌이 들었습니다. 연습해오던 것처럼 4,3번에 20분, 2번에 30분, 1번에 50분을 썼고 총 18쪽을 작성했습니다.

 문항별로는 1번에 17.5점, 2번에 20점, 3번에 11.5점, 4번에 5.5점을 받았습니다.

 

4. 법규

(1) 초기 공부방법 (5~12월)

랜드잇 안평가사님의 강의를 들으며 처음부터 암기 위주로 공부를 했습니다. 저는 실무, 이론은 이해를 하고 암기를 해도 되는데 법규에서만큼은 무조건 이해보다 암기가 우선이라고 생각합니다. 실무, 이론과는 달리 법 관련 용어들은 일상의 용법과는 다르기 때문에 일단 암기를 해서 강제적으로 뇌에 지식을 때려 박고 나야 이해가 시작되는 것 같습니다. 비유를 하자면, 수풀이 가득한 숲(=법을 공부해본 적 없는 우리의 뇌)에 오랜 시간 사람들이 오가며 자연스레 길이 나는 방법도 있겠지만(=반복학습을 통한 이해) 불도저로 일단 한번 수풀을 짓밟은 다음에 길을 만드는 것이(=고통스러운 암기) 훨씬 시간이 절약되는 격입니다. 그래서 법규 과목은 한번 진도를 나가면서 암기를 한 다음, 처음부터 다시 정독해서 강의를 듣는 방식으로 모든 강의를 두 번씩 들었습니다. 위에서 설명 드렸듯이 일단 암기가 된 다음에야 이해가 되는 과목이라서 첫 번째보다 두 번째 들을 때에 더 많은 것을 배울 수 있었습니다.

행정법(+암기) → 개별법(+암기) → 행정법 재수강(+암기) → 개별법 재수강(+암기) → A,B급 문제풀이(+암기) → 문제풀이 재수강(+암기) → C,D급 강의(+암기) → C,D급 문제풀이(+암기) → C,D급 강의 재수강(+암기) → C,D급 문제풀이 재수강(+암기) → 시험전날까지 반복 암기

 위 테이블에서 볼 수 있듯이 암기에 매우 높은 비중을 두고 공부했습니다. 안평가사님이 암기를 아주아주아주 강조하셨기 때문에 공부 초기부터 매일 일정시간 서브를 암기하는 시간을 가졌습니다. 안평가사님께서 암기할 부분을 딱딱 정해주신 덕분에 서브를 따로 만든다거나 개념을 스스로 정리한다거나 기출을 분석한다거나하는 시간낭비 없이 맘 편하게 암기에 전념할 수 있는 점이 좋았습니다.

 처음에는 ‘이걸 다 외울 수 있는 날이 과연 올까?’라고 걱정하면서도 안평가사님이 시킨대로 꾸준히 외우고 까먹고를 반복했는데 정말 매일매일 암기를 반복하다보니 신기하게도 12월 즈음부터는 A,B급 논점의 대략적인 내용이 머릿속에 그려지기 시작하더라구요. A,B급 논점을 미리 잡아놓고 나니 C급은 정말 금방 암기를 했습니다.

 박문각 올패스여서 도승하 평가사님의 0기 스터디를 수강할 수 있었지만 그 시점에서는 저 스스로가 다른 강사님의 문제를 풀만큼 공부가 안되었다고 생각해서 0기는 안 들었습니다. 1기때부터는 문제를 먼저 훑어본 다음 암기가 덜 되어 있는 논점이 있으면 해당 주제를 암기를 해놓은 다음 100분 시간을 재면서 문제를 풀었습니다.

 

(2) 1차 시험 준비(1~4월)

워낙 암기할 양이 많다보니 처음에는 법규에 엄청난 시간을 투자했어야 했지만 A,B급이 어느 정도 외워진 다음부터는 오히려 할 게 많이 없었습니다. 서브를 스마트폰에 담아놓고 집안일을 하는 중이나 운동하다가 쉬는 시간, 독서실을 오가는 길에 훑어보면서 생활 속에서 꾸준히 암기를 반복하고 또 반복했습니다. 처음 계획을 세울 때에는 1차 시험전까지 A,B급만 완벽하게 외우는 게 목표였는데 위에서 말씀 드렸듯이 1차 모의고사 점수가 평균 70점을 넘긴 다음부터는 다시 법규의 공부비중을 늘리며 C급 암기를 시작했고 1차 시험이 끝났을 때에는 C급도 어느 정도가 암기가 된 상태였습니다.

 

(3) 1차 시험 이후 공부방법(4~7월)

안평가사님의 커리큘럼이 끝난 다음부터는 도승하 평가사님의 기출해설강의를 듣고, 하우패스, 한림법학원의 스터디 문제를 풀기 시작했습니다. 이론과 마찬가지로 절반 정도의 시간은 서브를 암기하며 일주일에 1회독을 했고, 또 나머지 절반은 타학원 스터디 문제의 목차만 잡으면서 낯설었던 논점은 서브에 끼워 넣는 방식으로 공부했습니다. 이론 서브 회독은 책상에 앉아서 각 잡고 공부했던 것과는 달리 법규는 독서실을 오가는 길이나 밥 먹는 시간 등 일상생활에서 회독을 하는 경우가 많았습니다. A,B,C급 논점은 문제도 많이 풀어보고 암기도 여러 번 했던터라 걱정이 되지 않았는데, D급은 스터디 문제로도 잘 안나오고 내용도 난해한 경우가 많아서 걱정이었습니다. 그래도 꾸역꾸역 목차는 다 외워놓았고 내용은 대략적인 느낌 정도만 가져갔습니다.

 매주 토요일마다 도승하 평가사님의 스터디 문제를 풀었고, 매주 일요일마다 zoom으로 진행하는 안평가사님의 실전문풀 스터디에 참가했습니다. 두 분의 스타일 차이 덕분에 놓치는 주제 없이 꼼꼼하게 공부할 수 있었습니다.

 

(4) 시험장에서

4번은 안평가사님이 강의에서 여러 번 강조하시고 문제도 여러 차례 풀었던 터라 쉽게 적었습니다. 사실 이미 몇 분 전에 이론에서 적기도 했었구요. 3번 소물음1은 작년 기출문제가 또 나온 느낌이어서 당황하면서도 쉽게 풀 수 있었는데 소물음2가 조금 난해했습니다. 소제기적법성을 검토하고 충족하니까 각하가 아니라고 하고 다음 문제로 넘어가려다가 문득 도승하 평가사님 스터디에서 다뤘었던 일부취소논점이 떠올라서 일부취소가 안되는 이유에 서술하고 일부취소가 안되니까 기각을 해야한다고 적었습니다. 나중에 알고 보니 일부취소가 안되니까 전부취소를 하는 게 정답이더라구요. 어차피 이 부분은 열심히 공부하지 않았던 터라 틀릴만한 부분에서 틀렸다고 생각합니다. 적어도 아무것도 못쓴 사람보다는 일부취소 논점에 대해 약간이라도 서술했기 때문에 점수를 따지 않았나 싶습니다.

 2번 소물음1은 도승하 평가사님이 기출해설강의에서 행정법원 판례까지 아주 자세하게 다뤄주셨던 논점이라 속으로 만세를 외치고 풀었습니다. 소물음2에서는 제시된 상황만 읽어보면 아무리 봐도 검증논점인데 문제는 하자승계를 쓰라고 하니까 잠시 고민하다가 하자승계로 썼습니다. 지금 와서 생각해보면 시간도 배점도 넉넉했으니 그냥 둘 다 쓰는 게 더 좋았을 것 같습니다.

 문제1은 모든 학원에서 출제가 유력하다고 강조했던 논점이라 어렵지 않게 풀었습니다. 다 풀고도 시간이 조금 남길래 맨 마지막장에 문제3-2 추가라고 적은 다음 과징금의 의의 및 법적성질에 대해 서술하다가 시간이 끝났습니다. 평상시처럼 적당히 여백을 두면서 썼다면 17쪽 초반 정도를 썼었을텐데, 16쪽을 작성하는 시점에서 시계를 보니 한 부 더 받고 수험번호, 이름 쓸 여유가 없을 것 같아 마지막 16쪽은 띄어쓰기 간격을 줄여가며 빼곡하게 작성했습니다.

 문항별로는 1번에 26.5점, 2번에 14점, 3번에 12점, 4번에 6.5점을 받았습니다.

 

Ⅳ. 결어

합격수기는 작성한 사람의 정답이지 본인의 정답이 아닙니다. 서로가 놓인 상황, 공부하는 방식, 생각의 길이 다르기 때문에 작성자에겐 너무 큰 고난이어서 합격수기에 자세히 적었던 내용들이 나에겐 인지조차 안되는 경우도 있을테고, 반대로 작성자에겐 너무 쉬워서 합격수기에 언급조차 안되는 내용이 나에게는 큰 어려움이 될 수도 있습니다. 그렇기 때문에 합격수기는 처음 공부 계획을 세울 때나 공부하다가 막히는 게 생길 때에만 참고용으로 볼 것을 권해드리고 싶습니다. 합격수기의 내용에 나 자신을 맞출 게 아니라 나만의 공부 방법을 만들며 여러 합격수기의 내용을 나에게 맞게 가감하는 것이 중요하다고 생각합니다.

 기실, 이렇게 여러가지 자료들을 참고해서 줏대 있게 자신의 논리를 만들어나가는 게 전문직에게 요구되는 자질이 아닐까 싶기도 합니다. 거칠게 말하자면 법전에 뻔히 나와 있거나 인터넷에 검색해보면 쉽게 알 수 있는 것조차도 굳이 평가사님들께 질문하는 사람들은 아직 전문직을 준비하는 사람으로서의 기본자세가 부족한 것이라고 생각합니다. 다들 이제 곧 전문직이 될 사람이라는 자부심을 갖고, 또 그런 자부심에 합당한 자세로 공부하셨으면 좋겠습니다.

 공부를 하는 동안 참 많은 사람들의 도움을 받았습니다. 수험생들에게 더 효율적인 길을 만들어주시고자 노력하고 계신 모든 평가사님들께 감사 드립니다. 힘든 시기 서로 위로해주고 응원해주며 같이 공부했던 수많은 단톡방의 친구들에게도 감사 드립니다. 가까운 시기에 감정평가업계에서 또 뵐 수 있었으면 좋겠습니다. 마지막으로 애도 둘이나 있는데 대뜸 공부를 시작하겠다던 철없는 남편을 응원해줬던 사랑하는 아내와, 아빠가 공부하러 갈 때마다 꼬옥 안아주고 응원해줬던 사랑하는 아이들에게도 깊은 감사를 전하고 싶습니다.