[32회 감정평가사 동차] 13개월 생동차 시험 합격수기

13개월 생동차 합격

 

 

감정평가사 합격후기

1. 처음으로

(1) 들어가며

안녕하세요. 32회 감정평가사 시험을 합격한 합격생입니다. 20년 7월부터 이번 2차시험인 21년 8월 초까지 약 13개월간 수험생활을 거쳐 생동차로 운 좋게 합격하게 되었습니다. 이번에는 2차시험과 관련된 솔직한 이야기를 해볼까합니다.

 

저도 처음 공부를 시작하고 방향을 잡을 때 여러 합격수기를 참고하여 공부한 만큼, 이 글을 읽는 여러분들도 많은 합격수기를 읽고 공부하는데 참고하셨으면 좋겠습니다.

 

 

 

 

(2) 기본기

저는 건축공학을 전공하고 건축기사 자격증이 있어서 건축용어는 어느 정도 아는 편이었지만 크게 중요한 것 같지는 않습니다. 그리고 투자자산운용사를 취득했었고 한자능력검정 1급을 취득하고 있어서 용어 이해는 빨랐던 것 같습니다. 제가 책을 좋아하고 10개월 여행 갔을 때 매일 여행기를 작성했을 정도로 글 쓰는 것을 즐겨 해서 이론이나 법규를 답안을 쓸 때 막연한 두려움은 없었던 것 같습니다.

 

(3) 생동차를 목표로 공부하게 된 이유

저는 처음부터 생동차를 목표로 하진 않았습니다. 저도 마지막 학기에 감정평가사 학원을 알아보기 시작하였으며 왜 2차를 먼저 시작하는지도 몰랐습니다. 박문각 학원에 등록을 하고 감정평가사 합격카페에 등록된 뒤, 합격수기를 찾아서 읽기 시작했습니다. 기본적으로 2년이상 공부하는 시험인데 생각보다 생동차를 하는 사람들도 많이 있었고 저도 빨리 합격하고 싶어 생동차 합격수기를 읽고 저에게 맞게 공부계획을 만들었습니다.

(4) 온라인으로 하게 된 이유

처음에 저도 실무 실강에 참여했습니다. 박문각 학원은 제가 살고 있는 곳과 왕복 2시간 30분정도 걸릴 뿐만 아니라 여름이라 땀 흘려 갔는데 이미 자리는 없어서 맨 뒷자리에서 듣는 것이 힘들어 온라인 강의로 듣기로 했습니다. 온라인 강의는 제가 1.4배속으로 들을 수 있고 생동차를 목표로 하게 되어 시간 절약에도 도움이 될 것 같아 저에게 맞았던 것 같습니다.

 

(5) 수강한 강의 및 책

실무는 유도은 평가사님, 이론은 지오 평가사님, 법규는 강정훈 평가사님의 모든 강의 들었고 패키지가 아닌 개별로 수강 하였습니다.

실무: 기본서, 1000점, 종합문제, 기출문제

이론: 기본서, 심화서, 기출문제집

법규: 감평행정법(기본서/부교재), 3법(기본서/종합문제/기출문제분석/서브노트/판례요약집), 법전

 

(6) 스터디

GS 3기 스터디 강남

개별 스터디는 참여하지 않았고, GS 스터디는 1차 시험이 끝난 후 3기만 참여했습니다. 1차시험을 3개월 올인하고 2차 공부를 잊은 터라 다시 내용을 정독하느라 실무는 3회-14회 참여하였고, 이론과 법규는 6회-14회 참여했습니다. 1차 시험 직전에 GS 0기 스터디가 있었지만 아직 이론과 법규가 정리되지 않았다고 생각해서 스터디 참여보다는 이론은 기본서를 다독하고 법규는 1차 끝나고 효율적으로 공부할 수 있도록 서브를 만드는데 치중했습니다.

스터디를 볼 수 있는 곳은 신림과 강남이 있었는데 강남에 참여한 것은 집에서 더 가까워서 강남으로 했습니다. 생동차 합격수기를 보면 생동차를 위해서는 0기 스터디를 참여해야 한다는 글을 많이 봤지만, 제가 기출문제를 봤을 때 기본서나 서브에 있는 내용들을 거의 활용해서 쓸 수 있다고 생각해서 먼저 내용 암기가 가장 중요하다고 판단해서 참여하지 않았습니다. 3기 스터디는 6회차 때 148등 이었다가 마지막에는 89등으로 꾸준히 상승했습니다.

(7) 공부장소 및 식사, 공부시간, 생활관리

공부장소는 처음에는 학교 도서관에서 공부했지만, 마스크를 쓰는 것이 불편했고 노트북이나 계산기 이용실이 따로 있는데 노트북이나 계산기를 사용하는 빌런, 한숨 빌런 등 다양한 방해요소가 많은 것 같아 자취방에서 공부했습니다. 집에서 공부가 잘 안될 땐 가끔 도서관에 갔습니다.

식사는 집에서 해결했습니다. 요리하는 것을 좋아해서 집에서 요리해서 먹었고 1차시험이나 2차시험 막바지에는 배달이나 조리된 식품으로 대체했습니다. 집에서 공부하는 것이 좋은 점 중 하나는 시험 막바지에 먹으면서 편하게 이론이나 법규서브를 읽을 수 있다는 점이었습니다.

공부시간은 20년 7월 - 21년 1월까지는 일주일에 50시간 공부하였고 21년 1월 1차시험부터 7월까지는 일주일에 60-70시간 정도 공부했습니다. 막바지에는 하루에 14시간씩 한 것 같습니다. 제가 밤낮이 바뀌어서 고생했는데 혼자서 공부하는 단점이 아침잠을 허용하기도 해서 그런 것 같습니다.

저도 친구들을 만나고 음주도 좋아하지만, 동차합격을 목표로 하기 때문에 음주는 당연히 끊었고 연락도 미리 당분간 못한다고 하고 연락하지 않았습니다. 수험생활 때에는 모든게 신경쓰이기 때문에 일주일 중 하루정도 쉬더라도 혼자서 쉬면서 연락할 몇 명들과 얘기를 나누었습니다. 외롭기는 했지만 생각보다 시간이 빨리 흘러가서 정신없이 보낸 것 같습니다.

 

(8) 운동 및 멘탈 관리

운동은 집에서 홈 트레이닝을 하고, 미세먼지나 비오거나 눈이 오지 않으면 거의 매일 10km씩 집 근처에 있는 중랑천 코스를 달렸습니다. 공부가 안될 때는 ‘체력이라도 기르자’해서 20km씩 뛰었습니다. 러닝을 한 이유는 몇 가지가 있는데 첫 번째로 의자에 앉아있기만 해서 기분을 전환하는데 도움이 됐으며, 두 번째는 비관적인 수험생활에서의 10km 목표를 이루어냈다는 카타르시스를 느낄 수 있어 도움이 됐습니다. 마지막으로 공부하면 계속 살이 찌고 자존감이 떨어지게 되는데, 몸을 관리할 수 있어 공부할 때 자신감을 가질 수 있게 도와주었습니다.

멘탈관리는 수험생활에서 제일 중요한 것 같습니다. 당연히 공부해야 하는 것은 알지만 공부하기 싫고, 실무문제를 풀다가 막히면 그냥 누워버리고 해서 저도 공부 초기에는 계속 공부하는 것이 힘들었습니다. 고시 관련 다큐를 보다가 출사표를 쓰고 벽에 붙이고 공부하는 것을 보니 저도 의지를 불태우고자 제갈량처럼 출사표를 쓰고 마음을 다 잡았지만 다음날 바로 하루종일 유튜브 봤습니다. ‘열심히 하자! 모두가 응원하고 있다!‘는 말은 오래가지 못하는 것 같습니다. 제가 멘탈을 잡고 계속 꾸준히 할 수 있게 되었던 것은 ’똑같은 공부 1년 더할래?‘ 였습니다. 이 말을 생각하니 가장 무서우면서도 어느 정도 긴장감을 가지게 된 것 같습니다. 자취비용과 공부비용 뿐만 아니라 이 똑같은 과정을 1년 더해야 한다는 두려움이 제가 공부하는 동안의 원동력 이었습니다.

 

(9) 비용

저는 일단 학교를 졸업한 전업수험생으로서 부모님께 비용적 지원을 받았습니다. 학원강의와 프린트비, 계산기, 학용품 등등을 합쳐서 500만원이 들었고, 자취월세 및 생활비를 합쳐서 한달에 100만원씩해서 1300만원 정도 들었습니다. 총 1800만원 정도 들었습니다. 솔직히 수험생활 하면서 이러한 비용적인 측면도 부담되는 것이 사실입니다. 저도 너무나 감사하게도 부모님이 모든 지원을 해주셨지만 그럼에도 부담감도 생기고 있었던 것은 사실입니다. 이러한 비용적 측면을 먼저 해결하고 공부를 시작하는 것이 좋을 것 같습니다. 수험생활을 하면 모든게 민감해지기 때문에 스트레스를 하나라도 줄이고 공부에 올 인하는 것이 효율성을 높일 수 있을 것이라 생각합니다.

 

(10) 질문하기

실강을 하면 장점을 강사님께 모르는 것을 질문할 수 있다는 점이라고 들었습니다. 저도 궁금한 것이 있을 때마다 서슴없이 질문하는 성격이지만, 맨 처음 실무 실강을 참여했을 때 강의가 끝나고 유도은 평가사님이 피리 부는 사나이가 되시고 뒤에 수강생분들이 쭈욱 따라가시는 것을 보고 질문하기가 하늘에 별따기라 생각해 온라인 강의로 전환했습니다. 당연히 처음 공부하는 것이라서 모르는 것이 생길 수 밖에 없다고 생각했지만 이 시험은 수능처럼 100점을 목표하는 것이 아닐뿐더러 계속 반복적으로 숙달하다 보면 모르는 것도 알게 될 것이라고 생각하고 공부했습니다. 그리고 저는 생동차를 목표로 했기 때문에 왕복 2시간 반 거리에서 강의가 끝난 뒤 줄을 서서 질문을 하는 시간이 저에게는 부담이라서 모르는 부분에 대해 기본서를 몇 번 더 보는 것이 저에겐 효율적이라 생각했습니다.

 

(11) 학원이 필요하나요?

개인적으로 학원은 무조건 필수라 생각합니다. 감정평가사 1회 시험이라면 어떻게 시험문제를 내는지, 교재를 원서로 봐야하는 등 4,5년은 공부해서도 힘든 시험이었지만 지금은 32회차가 됐을 정도로 어느 정도 시험형식이 정해져 있고 원서가 아닌 강사님들이 편저한 책들을 가지고 중요부분 등을 알 수 있어 효율적으로 시험을 합격할 수 있기 때문입니다. 강정훈 평가사님이 말씀하셨듯이 저희는 학문을 탐구하는 학자가 아닌 시험을 합격하기 위한 관문을 통과하는 것이기 때문에 핵심부분에 대한 학습을 위해 학원강의를 듣는 것은 효율적으로 합격하기 위한 필수코스라 생각합니다.

 

(12) 32회 시험

커트라인인 47점으로서 47.5점으로 겨우 붙은 것 같습니다. 올해 200명을 뽑아서 합격했지, 작년처럼 180명을 뽑았으면 당연히 떨어졌다고 생각합니다. 초심자의 행운이 크게 작용한 것 같습니다.

시험 풀이순서는 뒤에 각 과목별 공부방법 때 설명하겠습니다. 이번 시험보기 전에 제가 밤낮이 바뀌었었습니다. 금요일 오후 7시에 일어나서 잠 컨트롤을 어느 정도 실패했지만, 밤낮이 바뀌어서 고생한 겸험들이 이젠 익숙해서 ‘그럼 그렇지 ㅎㅎ’ 하는 심정으로 이론과 법규를 보고 시험장에 들어갔습니다. 머리가 조금 띵하고 어깨가 조금은 뭉쳤지만 긴장이 압박처럼 되지 않은 것 같습니다. 실무는 일단 2번에서 물음 1,2,3이 무슨 말인지 몰라서 못 풀었지만 ‘다른 사람들도 똑같겠지 뭐’ 하고 낙천적으로 넘어갔고 이론에서 2번 윤리부분은 넘어갔던 터라 당황했지만 ‘다른 사람들도 당황했겠다’ 하고 어느 정도 얼버무리고 남은 시간에 1,3,4번 내용을 보충했습니다. 법규도 제가 행정법은 거의 공부를 안했던 터라 3번의 물음2도 얼버무렸습니다.

이번 시험이 전체적인 내용은 쉬웠지만 이렇게 과목당 하나씩 막히는 것들이 있어서 걱정했는데 너무 운 좋게 합격한 것 같습니다. 지금 이 순간에도 조금은 체감이 가지 않습니다.

시험장에 도시락은 가져가지 않았고 초코바 5개를 챙겨갔습니다. 그리고 혹시 배 아플지도 모른다는 생각에 설사약을 미리 아침에 먹고 들어갔습니다. 쉬는 시간에는 다음 과목 중 잘 나오는 부분에 대해서 빠르게 훑었습니다.

 

2. 시기별 공부

 

(1) 20년 7월 - 12월 말

6월 말에 2차 3개 과목이 개강하였지만 저는 아직 졸업논문도 마무리가 안 되었고 토익점수도 없어서 모든 것을 마무리하고 7월에 실무부터 시작했습니다. 실무만 하기에는 시간이 남아서 이론과 법규도 온라인 강의로 기본강의부터 듣기 시작했습니다. 실무는 일단 강의를 따라가면서 퀴즈랑 강의 때마다 푸는 문제들을 풀면서 익혔고, 이론과 법규는 강의를 듣고 이론은 기본서 정독, 법규는 서브를 어떻게 만들까 고심했습니다.

 

(2) 20년 12월 말 – 21년 1월 말

제가 운이 좋았던 점이 생동차 합격수기처럼 1차를 3개월 하자는 마음을 가졌었고 3월에 1차 시험이 있을거라 생각해서 아직 이론 기출강의와 법규 종합, 기출강의를 듣지 못했을 뿐더러 법규 서브를 만들지 못해서 1차 끝나고 만들어야겠다고 생각했습니다. 1차 공부를 시작하려고 했을 때 1차 시험이 4월 말로 미뤄져서 저는 2차 공부를 할 시간 7주를 더 벌게 되었습니다. 이 시간이 저에게 결정적 이었습니다. 실무는 이전 스터디 문제를 뽑아서 풀었고, 이론은 기출강의를 들었습니다. 풀어보지는 않았지만 기본서 내용을 그대로 뽑아서 쓸 수 있구나 하는 것을 느끼고 기본서를 몇 번 더 정독할 수 있었습니다. 법규는 종합, 기출강의를 들으면서 손으로 쓰지는 않았지만 목차를 어떻게 짜면 되겠다는 감을 잡았고 주어진 시간동안 서브를 만들고 있었습니다. 아마 제가 이번 시험을 합격할 수 있었던 것은 이 7주간의 시간이 유효한 것 같았습니다.

(3) 21년 1월 말 – 4월 말

1차에 올인한 시간이었는데 아마 모든 수험기간 중 가장 스트레스를 받은 시간이었습니다. 거의 처음 접하는 과목들이라 생동차 합격을 위한 3개월의 승부수였지만, 1차를 합격해서 다행이었습니다.

 

(4) 21년 4월 말 – 8월 초

실무, 이론, 법규 모두 기본서를 빠르게 훑어보았고 GS 3기 스터디를 실무는 3주차, 이론과 법규는 6주차부터 참여했습니다. 실무는 매일 100점씩 풀었고 이론과 법규는 스터디에서만 100점을 풀었습니다. 이론은 기본서와 심화서 정독을 3:1 비율로 하였고, 중요개념을 답안지에 써보기를 하였습니다. 법규는 더 효율적으로 공부하기 위해 단어들과 목차를 40p 정도로 압축해서 이틀에 한번 훑어볼 수 있도록 만들었습니다. 시험 직전까지도 이러한 과정을 반복했습니다.

 

3. 과목별 공부

 

(1) 실무

1) 과락율의 무서움

실무는 아마 모든 감평사 수험생이 잘하면서도 언제나 고꾸라질 수 있는 위험한 과목인 것을 알고 계실 겁니다. 거기다 난이도가 매번 시험마다 들쭉날쭉하니 걱정이 될 수 밖에 없고 1교시다보니 이후 시험에 크나큰 영향을 미칠 것이라 생각합니다. 그래서 무조건 다 푼다는 마음으로 시간배분을 어떻게 할지가 중요하기 때문에 매일 꾸준히 문제를 푸시면서 모자란 부분은 보충하고 목차를 잡고 복잡하고 분석내용이 많은 것은 어떻게 빠르게 치고나갈지에 대한 스킬을 익히시는 것이 중요하다고 생각합니다. 실무는 유도은 평가사님이 강조하시지만 ‘스킬’과목입니다.

 

2) 꾸준함과 멘트의 중요성

실무는 일단 유도은 평가사님의 모든 강의를 들었습니다. 확실히 매일 80점에서 100점 정도 자신에게 맞는 양을 꾸준히 풀면서 감을 익히고 하는 것이 중요하다는 점은 당연한 것이고, 개인적으로는 각 파트별 목차를 잡고 자동으로 써야하는 멘트들을 스스로 정리하는 것이 좋다고 생각합니다.

스터디나 강의 시작 전에 푸는 문제들을 푸시고 답을 확인 하는 것도 좋지만, 채점평을 꼼꼼히 읽으시길 바랍니다. 저도 처음에는 스터디를 비롯해서 점수가 안 나와서 분명 목차도 잡고 잘 푼 것 같았다고 생각했지만 채점평을 보니 멘트별 점수를 부여하는데 이러한 것을 풍부히 쓰지 못해서 8-10점 정도를 놓치고 있다는 것을 알게 되었습니다.

목차를 잡는 것은 어느 정도 실무를 하시는 분들은 다 할 수 있으며 계산은 문제가 쉽지 않은 이상 모든 사람이 중구난방일 것이라 생각합니다. 그래서 가장 쉬우면서도 안전한 점수를 취득할 수 있는 부분이 이런 멘트라 생각합니다. 법 몇 조를 언급하는 것이나, 이러한 표준지를 선택한 이유를 간략히 서술하는 것, 배제사유를 쓰는 것, 특허권에서 왜 수익환원법을 주로 사용하는지와 왜 원가법이나 거래사례비교법을 쓰지 않는지를 간략하게 서술하는 것 등등 스터디를 통해서 이러한 거의 반사적으로 써야하는 멘트들을 놓치고 있지 않은지를 먼저 체크하시는 편이 좋을 것 같습니다. 실무점수는 계산기로 만들어지기 보다는 법령과 논리적 근거서술이 점수를 만든다고 생각합니다.

 

3) 실제 느낌으로, 끝까지 최선을 다해서, 멘탈잡기

스터디만은 학원참여해야 하는 것이 중요하다고 생각하는데, 실무를 풀 때 주변 사람들이 있으면 확실히 느낌이 다릅니다. 혼자서 실무를 풀 때는 혼자 계산기를 두드리고 나만의 페이스를 찾을 수 있지만, 학원에서는 실무 실력자분들은 벌써 문제 분석 끝나 빠르게 푸시고 계산기를 두드리시는데 압박감이 엄청납니다. ‘와 벌써?’하는 마음이 들기 때문에 스터디에 참여해서 주변환경에도 굴하지 않게 멘탈관리를 어떻게 하는지를 미리 체감하고 대비하시는 것이 중요할 것 같습니다.

또한 못 풀더라도 100점 끝까지 푸셔야 합니다. 끝까지 풀어야 계산은 틀리더라도 멘트부분에서나 목차에서 점수를 얻어 가실 수 있기 때문에 끝까지 최선을 다해서 풀어야 합니다. 그 전에 문제별 시간을 어떻게 배분할지를 생각해야 하지만, 풀다보면 개별논점에 막히거나 어떻게 풀어야할지 모를 수도 있고 당황하는 것을 통제하지 못할 수 있기 떄문에 다른 사람도 똑같다고 생각하고 나아가야 합니다.

마지막으로 실무는 시험의 첫 단추이자 과락율이 높은 과목이므로 멘탈을 어떻게 잡을지에 대해 방법을 찾는 것을 권장드립니다. 저도 이번 시험 때 2번 문제를 풀지 못했지만 ‘다른 사람들도 똑같겠지 뭐’하고 시험 끝난 뒤 이론시험을 대비하였습니다. 어쩌피 실무 잘하시는 분들은 유도은 평가사님 말씀대로 먼저 올라가시기 때문에 저는 다른 사람들처럼 못푼 것 어쩔 수 없고 다른 문항에서 점수를 얻어가자고 생각했습니다.

 

4) 푼 문제들

저는 1차 끝나고 1000점과 종합문제는 1번정도 풀고, 작년 박문각 GS 스터디 1기 – 4기, 이번년도 GS 스터디를 매일 100점씩 풀었으며 타 학원 문제는 풀지 않았습니다. 그리고 매번 새로운 논점을 보는 느낌으로 랜덤으로 풀었는데 실제 시험에서도 그런 느낌일 것이라 생각하면서 풀었습니다.

 

5) 시험

문항별 점수: 44.5점(22.5/7.5/8.5/6)

문제풀이 순서: 1 – 4 – 3 – 2

페이지 수: 18p

먼저 파본검사를 했을 때 이번 1번이 기본적 시산가액 산정 문제이지만 작년처럼 양이 심상치 않다는 점을 파악했고 2번은 제가 기피하는 주장 타당성 부분인데 기대이율이라... 하면서 조금 걱정했습니다. 3번과 4번은 제가 보상은 열심히 준비했기 때문에 무난하다라고 생각했습니다.

1번(22.5점): 시간 세이브가 관건이라고 생각하면서 배제사유나 멘트를 간결하게 치고 나가서 50분에 끝냈습니다. 보통 시산가액 조정이 있으면 스터디 때에는 수익방식, 비교방식, 원가방식을 써주고 시산가액조정방법 등의 멘트를 썼지만 일단 공간을 두고 나중에 써야지 하고 빠르게 넘어갔습니다.

2번(7.5점): 1번에서 다른 사람들보다 시간을 줄였다고 생각했으니 자세히 읽어보자 했는데 10분정도 읽어도 도대체 감을 잡기 어려웠습니다. 바로 포기하고 3번과 4번을 풀고 난 뒤 12분 정도가 있었지만, 이건 어쩔 수 없다고 생각해 물음4의 적산법 단점과 유의사항을 자세히 풀이하고, 물음 1,2,3에서 그냥 적산법, 기대이율 정의 및 이론적, 실무적 기대이율에 대한 서술 등을 썼습니다. 7.5점 나온 것은 그래도 다행이라 생각했습니다.

3번(8.5점): 제가 평가사례는 잘못 선택해서 풀었지만, 법령과 근거를 쓰면 충분히 점수를 받을 수 있을 것이라 생각해서 다행히 8.5점은 가져간 것 같습니다.

4번(6점): 스터디에서 2,3번은 만났던 보수비 문제인데, 법령을 나열하고 상한가 및 시설개선비 배제 등 근거를 나열하여 서술하여 무난한 점수를 받았던 것 같습니다.

 

6) 마무리

이번 시험에서 2번은 못 풀었지만 1번에서 좋은 점수를 받고 3번,4번에서 어느 정도 점수를 건져서 44.5점이라는 점수를 받았던 것 같습니다. 이번 실무 과락율이 75%에 육박한 것을 보았을 때 작년처럼 1번에서 시간을 많이 쏟고 저처럼 2번에서 당황해버리는 과정 때문이라고 생각합니다. 실무는 못 푸는 부분은 있어도 끝까지 가는 것이 중요하기 때문에 어떻게 시간을 배분하고 당황하지 않을 것인지 미리 생각하시는 것이 중요하다고 생각합니다. 31회 실무를 보면서 만약 실제였으면 ‘나는 이렇게 풀어나가겠다‘ 라고 생각한 것이 이번 32회에 잘 적용한 것 같습니다.

 

(2) 이론

1) 이론은 아무리 해도 모르겠다?

이론은 공부하기 전부터 ‘아무리 공부해도 모르겠다’라고 많이 들었습니다. 글 잘쓰는 분은 그냥 쓰더라도 과락은 넘긴다는 말도 있었습니다. 물론 글 잘 쓰시는 분들도 계시지만 제가 공부하고 나서 생각이 든 것은 기본내용을 지니고 있으면 정형화 해서 내가 흔들리지 않은 답안을 작성할 수 있다는 점이었습니다. 기본서를 활용하여 목차를 잡고 내용을 채우면 안정화 된 점수를 가져갈 수 있다고 생각이 드는 과목입니다.

 

2) 기본서를 다독하자, 이해인가 암기인가

지오 평가사님의 강의를 전부 들었으며, 지오 평가사님이 기본서를 다독하시라고 하시는데 200번 공감합니다. 제가 작년 7월부터 무작정 읽기 시작해서 기본서 마지막 장에 횟수를 적었는데 올해 시험 전까지 총 20번을 읽었습니다. 지오평가사님이 20번은 읽어야 한다는 말씀을 잘 지켰습니다. 일단 이론은 공부를 끊임없이 확장할 수 있기 때문에 새로운 것을 보더라도 기본서의 내용을 어떻게 활용할지를 고심하는 것이 이론의 공부 양을 줄이는 것이라 생각합니다. 심화서는 스터디에서 나온 부분이나 중요부분만 봤습니다.

기본서는 전체적으로 각론보다는 총론을 위주로 봤습니다. 총론을 3번 읽을 때 각론 1번정도로 읽었습니다. 최근 시험 흐름상 각론의 중요성 보다는 총론이 중요하다고 느꼈습니다. 지대이론과 지가이론은 아예 생략하였고 가치 및 가격, 가격제원칙, 부동산시장 파트 이 3대장이 가장 중요하고 반복해야 하는 부분이라 생각합니다.

개인적으로 이론과목은 암기입니다. 가격제원칙이라고 하면 ‘가격을 구성하는 원칙 이구나’가 이해이고 가격제원칙의 개념을 그대로 적는 것이 암기입니다. 이해는 순간이고 암기는 지속적으로 해나가야 목차를 구성하거나 기본서를 활용할 수 있는 무기가 되기 때문에 암기가 가장 중요하다고 생각합니다.

 

3) 쓰지말고, 스터디 참여하기, 실제처럼

저도 원래는 쓰면서 암기하는 파였지만, 손목이 아플뿐더러 양이 많기 때문에 시간이 오래 걸립니다. 눈으로 읽는 것이 손으로 쓰는 것보다 훨씬 빠릅니다. 단, 시장가치나 최유효이용 같은 중요개념은 답안지에 써보면서 자동으로 쓸 수 있도록 숙달하였습니다.

학원 스터디에 참여하는 것의 좋은 점은 모르는 것이 나왔을 때 내가 아는 것처럼 포장해서 쓸 수 있는 연습을 할 수 있다는 것이었습니다. 저는 더군다나 2차 시험까지 첫 GS 3기 스터디에 이론은 9번 밖에 쓸 수 밖에 없었기 때문에 매번 시험장에서 푼다는 마음으로 풀었습니다. 처음에는 시간부족으로 4번도 못풀고 했지만 그래도 16페이지를 다 쓸 수 있다는 확신과 시간배분을 고심하여 다음 회차부터는 100점을 다 쓸 수 있었습니다.

특히 이론은 실제 시험에서 처음 보는 문제로 나올 수 있기 때문에 기본서 내용을 활용하는 방법이나 물음을 보면서 유추해 써나가는 훈련을 꼭 스터디 때 하셨으면 좋겠습니다.

스터디를 참여하실 때 스터디 내용과 관련하여 지오 평가사님이 논문을 톡방에 올려주시는 것으로 알고 있는데 제 개인적 생각으로는 안보고 스터디 참여하시는 것을 권장합니다. 저희가 이론 시험 전에 출제위원님이 어떤 논문을 참고한다고 미리 수험생에게 알려주는 것이 아닌 듯이 아무것도 모르는 상태에서 푸는 것이기 때문에 스터디 때도 일단 부딪혀서 당황도 해보고 어떻게 내용을 채울지 생각해보시길 바랍니다. 스터디 끝나고 논문을 읽어 기본서 구석에 내용을 추가해서 그 때 자신의 것으로 만들어도 늦지 않습니다. 우리는 시험을 잘 보기 위한 것이지 스터디를 잘 보려고 하는 것이 아닙니다.

 

4) 개념과 목차

제가 느낀 이론은 개념을 서술하고 목차를 어떻게 구성하는지가 핵심인 것 같습니다. 그래서 시장가치 같은 개념은 숙달하였고, 목차를 시간 내에 어떻게 잡을지 훈련을 하였습니다. 지오평가사님이 말씀하신, 예를 들어 10점이면 4개 정도의 목차를 잡아라 하는 것은 시간을 어떻게 배분할지와 전체적 답안지를 구성하는데 큰 도움이 된다 생각합니다. 기본서를 읽으면서 목차로 바로 뽑아 쓸 수 있는 것은 다독하시다 보면 ‘이렇게도 목차 구성하지 않을까?’ 하고 능동적으로 하시게 됩니다. 개념과 목차를 구성하는 것도 기본적으로 기본서 다독에서 나오는 것 같습니다.

5) 시험

문항별 점수: 48점(20.5/11.5/11/5)

문제풀이 순서: 3 – 4 – 1 - 2

페이지 수: 16p(한 줄당 글자수 25정도)

먼저 파본검사 했을 때 기쁨과 맙소사 두 가지 반응이었습니다. 3기 스터디에서 다뤘던 논점들이 나와서 다 쓸 수 있겠다 하고 생각했지만 2번의 물음 2번에서 제가 평소에 생략했던 윤리가 나와서 조금 당황했습니다.

1번(20.5점): 4사분면 모형을 가지고 설명하는 것과 경기변동으로써 기본서 내용이 나온 것 같습니다. 거기다 양도소득세와의 조합은 스터디에서도 비슷하게 나온지라 4사분면 모형으로 설명하였습니다. 경기변동과 3방식은 평소에 어떻게 써야지 하고 기계적으로 알고 있어서 무난히 썼습니다. 어느 정도 점수를 많이 가져간 것 같습니다.

2번(11.5점): 물음 1번에서 실무상 감정평가 절차는 감칙 8조에 있는 것으로 토대로 쓰겠다 하고 미리 언급하고 절차와 각 내용을 서술했습니다. 물음 2번이 고비였는데, 기본윤리와 업무윤리를 ‘구분’하고 ‘각각의 세부내용’에 대해서 서술하라고 세세하게 쓰라는 것을 보고 맙소사가 안 나올 수 없었습니다. 일단 기본윤리와 업무윤리 정의를 쓰고 비밀준수, 품위유지, 성실공정 등을 나열해서 썼습니다. ‘다른 분들도 이 부분은 소홀히 했겠지 뭐’라고 생각했고 2번을 마지막으로 풀었는데 남는 10분 동안 1,3,4번 내용을 좀 더 보강했습니다. 11.5점이면 다행히 선방한 것이라 생각합니다.

3번(11점): 스터디로 나왔던 광평수 토지입니다. 자신 있게 목차를 잡고 면적과 가격과의 관계 등 미리 설정했던 목차들을 나열하여 서술하였습니다. 무난히 점수를 가져간 것 같습니다.

4번(5점): 스터디 때 나왔고 지오 평가사님이 강조했던 부분이라 썼습니다. 개정된 감정평가사법에 감정평가검토 부분이 추가되어 이러한 의의도 결에서 설명해서 이번에도 점수를 무난히 가져갔습니다.

 

6) 서브가 필요할까?

개인적으로 법규는 필요하지만 이론은 서브가 필요 없다고 생각합니다. 그 이유는 이론은 물어본 것에 대한 대답을 목차화 하는 것이기 때문에 법규처럼 암기를 하고 기계적으로 쓰는 것이 아닌 ‘어떻게 조합하고 풀어쓸 수 있을까?’가 핵심이기 때문에 전체적 흐름에서 각 내용이 더 중요하다고 생각해서 서브를 만들기 보다는 다독이 필요한 것 같습니다

7) 마무리

이번 시험에서 전체적으로 다른 분들도 마찬가지시겠지만 저처럼 윤리를 지나친 분이 아니시면 무난하다고 느꼈을 겁니다. 특히 서울법 스터디를 하셨던 분들이라면 쉽게 느껴질 것이라고도 생각합니다. 윤리 때문에 20점을 거의 못 풀어도 다른 사람들 또한 잘 못 풀어서 상대적으로 점수 배분이 작을 거라고 위안하고 다른 부분에 시간을 투자하여 확실한 목차와 풍부한 내용으로 서술한 것이 유의한 것 같습니다. 다시 한번 강조하지만 기본서를 다독하시고 어떻게 활용할지를 고심하는 것이 이론 실력을 늘릴 수 있을 것이라 생각합니다.

 

(3) 법규

1) 법이란 두려움과 전략과목

학교 다닐 때 건축법 수업을 듣기는 하였지만 법을 제대로 하는 것은 이번이 처음이었습니다. 합격수기들만 봐도 당연히 처음은 외계어지만 반복하다보면 알게 되고 점수를 높게 받을 수 있는 전략과목이라고 많이 들었습니다. 강정훈 평가사님 말씀처럼 반복하면 된다는 것처럼 꾸준히, 그리고 반복해서 보자는 생각이 들었습니다. 그리고 법규를 어느 정도 쓸 수 있게 되었을 때 실무에서 점수가 무너져도 법규에서 올리면 된다는 마인드로 저한테도 전략과목이 되었습니다. 강정훈 평가사님 말씀대로 어떠한 논점이 나오더라도 암기만 되었으면 기계적으로 풀어쓸 수 있으니 안정적인 점수를 가져갈 수 있다고 생각합니다. 법규는 개인적으로 95% 암기 과목이라 생각합니다.

 

2) 3법 위주의 공부

일단 저는 강정훈 평가사님 모든 강의를 들었습니다. 최근 시험을 분석하시면 알겠지만, 행정법 부분은 하자의 승계 등 중요부분 제외하고 3법에서 대부분 출제가 됩니다. 저도 처음 강의 때 행정법은 그냥 듣자 하고 들었을 뿐 거의 3법만 공부하였고, 행정법 부분은 스터디에 나올 때마다 정리하였습니다. 그리고 예전과 달리 강정훈 평가사님 말씀대로 3법에서 각 논점이 나온 것을 보면 3법을 골고루 공부하는 것이 중요하다고 생각합니다.

3) 전체적 구성과 논리, 스터디에서

1차 시험 전에 기출문제와 관련된 강의를 들을 때 아직 암기가 안 되어서 풀지 않고 강의만 들었지만 제가 파악하고자 하는 것은 전체적 구성이 어떻게 되어있고 어떻게 쓸지를 분석했습니다. 또한 100점 답안지를 어떻게 구성할지 파악하고 내가 쓸 수 있겠다는 가능성을 보는 것이 법규 공부에 유의했습니다. 1차 시험이 끝난 후에스터디를 참여하게 되었는데, 만약 개별공시지가 논점이 나오면 미리 어떻게 쓸지 구성하고 점수와 시간을 고려하여 어떤 내용을 넣을지 뺄지를 스터디에서 감을 잡았습니다. 처음에는 시간조절을 잘 못했지만, 나중에는 배점에 맞게 시간과 내용을 조절할 수 있게 되었습니다.

저는 평일에는 지속적인 암기를 하였고 쓰는 훈련은 3가 스터디에서만 했습니다. 강정훈 평가사님 말씀처럼 3교시는 이미 정신적으로 지치기 때문에 사고보다는 손의 기억이 중요하다고 생각하지만, 저는 아직 암기가 부족하다고 생각해서 암기에 치중했습니다.

 

4) 판례의 중요성

판례는 정답입니다. 많은 판례를 암기해야 하기 때문에 강정훈 평가사님도 녹음해서 반복해서 들어야한다고 말씀 하는 것이고 저도 공감합니다. 저는 집에서만 있어서 이동하는 경우가 거의 없기 때문에 녹음보다는 서브를 반복하면서 판례를 자주 봤습니다. 본질적으로 같은 방법이라 생각하며, 판례를 통째로 암기하는 것이 아닌 키워드와 흐름을 통해 암기했습니다.

 

5) 서브의 필요성

처음에는 기본서를 읽으면서 전체적인 흐름을 파악하였고 효율적인 암기를 위해 암기장과 서브노트의 내용을 활용해서 1차 시험공부 직전에 서브를 만들었습니다. 기본서도 당연히 내용적으로 풍부하지만 전체적으로 다 훑어보는 시간이 오래 걸렸습니다. 거기다 실제 시험에서는 들어가야 하는 내용 위주로 써야하기 때문에 축약한 서브로 반복적인 숙달이 필요하다고 생각했습니다. 처음 서브는 200p 정도였지만, 시험 한달 전에 핵심단어들과 판례로 구성된 40p로 압축된 최종서브로 2일에 한번 꼴로 계속 반복해서 봤습니다. 중요한 것은 어떤 논점이 있을 때 특징, 장단점 등을 빠르게 생각하고 쓰는 것이 중요하기 때문에 익숙함이 올 때까지 암기하는 것이 중요하다고 생각하므로 서브를 만드는데 시간은 오래 걸려도 필수적이라고 생각합니다.

 

6) 시험

문항별 점수: 50점(26.5/12.5/4.5/6.5)

문제풀이 순서: 4 – 1 – 2 - 3

페이지 수: 18p(한 줄당 글자 수 25정도)

마지막 시험이고 이전 과목에서 잘 못 쓴 것도 있지만 다행히 정신적으로나 체력적으로 지치거나 하지는 않았습니다. 파본검사를 했을 때 1,2,4번은 스터디에서 다뤘던 논점들이기 때문에 무난하다고 생각했지만 3번의 물음1은 알겠지만 물음2는 나중에 들어서는 부분취소 였다고 하는데 파본검사 검사 때에는 행정법 부분인가? 하고 어떻게든 발라서 쓰자 하고 생각했습니다.

1번(26.5점): 논점인 재결신청청구, 농업손실보상, 잔여지수용청구는 스터디에서도 나왔었고 목차와 내용을 암기를 한 상태라서 판례도 충분하게 썼습니다. 재결신청청구 판례는 민법상 판례, 최근판례를 포함한 3가지 판례를 서술하고 의의가 무엇인지를 자세히 서술했습니다. 스터디에서 다뤘던 부분이라 서슴없이 작성했습니다. 그래서 점수를 충분히 확보할 수 있었습니다.

2번(12.5점): 물음1에서 개별공시지가 취소소송과 제소기간은 이미 많이 다뤘던 내용이었습니다. 물음2에서 개별공시지가와 하자의 승계에서 조금은 이상한 느낌도 있었지만, 하자의 승계를 자세히 설명하고 하자의 승계 판례 3가지를 서술하고 각 차이를 서술했습니다. 점수가 조금 낮았던 것은 물음1에서 내용을 조금 덜 쓴 부분 때문인 것 같습니다.

3번(4.5점): 물음1은 잘 썼다고 생각했는데 아마 물음2가 거의 0점에 가깝게 맞은 것 같습니다. 저도 논점을 잘 잡지 못하고 얼버무려서 점수를 잘 획득하지 못한 것 같습니다. 3번을 마지막으로 풀어서 15분 정도가 남아 1,2,4번의 내용을 보강하였습니다.

4번(6.5): 스터디에서 다뤘었고, 예시답안을 그대로 암기했어서 맨 먼저 푼 만큼 점수를 잘 획득한 것 같습니다.

 

7) 마무리

이번 시험도 실무에서 낮은 점수를 전략과목인 법규가 해결해주었습니다. 이번에 3번을 잘 못썼고, 나머지 부분은 쉽게 나와서 과연 점수가 어떻게 될지가 걱정되었지만 다행히 좋은 점수를 받은 것 같아서 안심했습니다. 법규는 암기로 시작해서 암기로 끝나는 만큼 처음은 고통스럽지만 끝은 효자과목이 될 수 있으니 힘드시더라도 끝까지 가시면 좋은 결과가 있을거라 생각합니다.

 

(4) 법전

법전은 매일 30분씩 꾸준히 읽었습니다. 토지보상법과 시행규칙, 공시법, 감정평가사법, 감칙 부분을 시험 때까지 15번 정도 반복했습니다. 법전의 조항과 내용은 3개 과목 모두에 필요로 하기 때문에 법전을 잘 활용하셨으면 합니다.

 

4. 마지막으로

(1) 시험을 마치고 합격발표까지

 

 

 

 

전체적으로 쉽기도 했지만 실무, 이론, 법규 모두 한 가지씩 제대로 서술하지 못해서 후회도 되고 했지만 '일단은 결과를 기다려야지' 하면서 3개월간 친구도 만나고 공인중개사 공부하고, 운동도 하면서 시간을 보냈습니다. 그러면서도 마음 한 구석에는 불안감도 있었고 떨어지면 '1년 공부 더해야하는데'라는 걱정이 앞섰습니다.

합격의 날이 왔고 만약 180명을 뽑았으면 떨어질 시험을 200명으로 해서 그런지 겨우 목표했던 생동차로 합격했습니다. 이제 앞으로 바쁘게 법인에 들어가서 일해야겠지만 지금은 이 순간이 나에게 왔다는 것에 감사했습니다. 저를 응원해준 가족과 친척 분들과 친구들, 박문각 강사님들에게 감사의 인사 올립니다.

 

(2) 내 글이 도움이 되는가

만약 제가 떨어졌으면 제가 지금 쓴 글은 실패한 글이 될 수 있습니다. 결과론적으로 합격했기 때문에 합격할 수 있었던 방법이 된 것입니다. 다양한 합격수기를 읽었을 때 똑같은 공부방법을 가진 사람은 없었습니다. 사람마다 다양한 공부방법과 성격, 체력이 다르시기 때문에 제 글은 참고만 하시되 자기만의 방법으로 공부하셨으면 합니다. 다시 한번 말하지만 저는 문닫고 합격했으며 운이 좋았던 사람일 뿐입니다.

 

(3) 끝

이제 수험을 시작하시는 분들에게 당부하고 싶은 점은 시험 시작하기 전에 여행을 갔다 오시거나 가족, 애인과 좋은 시간을 많이 보내시며 좋은 추억을 많이 만드시기 바랍니다. 지금은 코로나 상황이지만, 저는 코로나 전에 해외여행을 많이 다녀왔습니다. 혼자서 공부하면서 힘들 때 마다 그 때의 추억으로 버틸 수 있었던 것 같습니다. 또한 수험생활 상 소중한 사람들과의 연락이나 만나기가 힘들어지고 소홀해 질 수 있기 때문에 시험 시작하기 전에 그분들과 많은 시간을 보내시기 바랍니다.

너무 두서없이 글을 쓴 것 같아 읽기 어려우시더라도 양해 부탁드립니다. 공부하면서 노트 한구석에 쓰고 마음에 새겼던 말은 고대불경인 숫타니파타에서 나오는 ‘무소의 뿔처럼 혼자서 가라’였습니다. 물소의 두 뿔은 서로 영향을 미쳐 갈피를 잡지 못하고 쉽게 휘둘리지만 무소의 외뿔은 주변에 흔들리지 않고 나의 뜻대로 나아갈 수 있다고 합니다. 공부하시는 모든 분들이 어떠한 어려운 상황이나 주변의 현혹하는 말에 흔들리지 않고 무소의 뿔처럼 나아가서 좋은 결과 있기를 바라겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.