[32회 감정평가사 2차] 20년 1월부터 21년 8월까지 1년 7개월 합격 후기

20년 1월부터 21년 8월까지 1년 7개월 합격

 

 

감정평가사 합격후기

 

 

 

 

 

 

 

안녕하세요. 저는 2020년 1월부터 2021년 8월까지 1년 7개월간 공부하여 이번 32회 감정평가사에 합격했습니다.

 

 

0. 감정평가사 1차시험(2020.01 ~ 2020.05)

 

저의 경우 부동산 관련 학과에 재학 중인 학생이었기 때문에 감정평가 및 부동산에 대한 전반적인 이론에 대해 어느정도 알고 있었습니다. 더욱이 감정평가사 1차 과목이 회계학, 경제학, 민법, 감정평가관련법규, 부동산학원론으로 5개 인것을 보고 3학년 때 중급회계와 미시/거시경제학 수업을 학교에서 들었습니다. 또, 나머지 과목에 대해서는 3학년 때 공인중개사를 준비하였기에 1차과목은 무난하게 준비하였습니다.

아마 1차시험은 학원의 커리큘럼에 따라 5~6개월 정도 잡으시면 충분히 합격하실 수 있을 것이라 생각합니다.

 

 

1. 감정평가사 2차시험 준비(2020.06 ~ 2021.08)

 

감정평가사 2차 시험을 들어가기 전에 준비해두어야 할 것이 몇 개 있습니다. 제가 생각했을 때는 카시오fx-9860g 계산기, 시간정보가 잘 보이는 타이머(100분 설정가능한것), 본인의 손에 맞는 펜, 연습용시험지가 필요하다고 생각합니다.

먼저 계산기의 경우 TEXAS의 계산기를 써도 되냐는 식의 질문글이 종종 보이는데, 수업도 그렇고 교재도 모두 카시오 계산기를 기준하기 때문에 수험의 원활한 진행을 위해 카시오계산기로 정하는 것을 추천드립니다.

타이머의 경우 감정평가사 2차시험이 100분씩 되기 때문에 100분설정이 가능한 타이머를 사용하셔야 합니다. 더욱이 타이머가 약간 세울수 있도록 되어있어서 곁눈질로도 시간확인이 용이한 타이머를 추천드립니다. 저는 세울 수 없는 타이머를 사용하였는데, 곁눈질로 시간이 잘 보이지 않아 불만족스러웠습니다.

본인의 손에 맞는 펜이라고 하는 것은 글씨가 잘 써지는 펜보다는 글씨가 빨리 써지는 펜을 고르시는게 좋습니다. 저의 경우 에너겔 메탈팁 0.7mm을 사용하였습니다.

 

연습용시험지는 서울법학원 사이트에서 교재 구매하는 곳에서 사서 쓰실 수 있습니다.

 

 

2. 수험생활

 

 

저는 수험생활은 가장 무난하면서 루틴한 것이 좋다고 생각합니다. 저의 생활동선도 매우 단순하였는데, 평일의 경우에는 '집 - 독서실 - 헬스장', 주말의 경우 '집 - 학원 - 독서실' 로 하루에 3곳 이상 들르는 일이 거의 없도록 하였습니다.

독서실은 집 근처에 있는 독서실에서 공부하였으며, 과목별 수업은 인터넷 강의를 통해 해결하고 주말에 학원에 가서 스터디만 하고 오는 식으로 하였습니다.

평일의 경우 07:30에 기상하여 08:30부터 23:00 까지 공부하였습니다. 이때 점심,저녁시간에 각각 1시간씩을 쓰고 헬스하는데 1시간 정도를 써서 하루 공부시간은 8시간 정도 되었던 것 같습니다.

저는 평소에도 공부시간 자체에 크게 신경쓰는 타입이 아니라 14,15시간씩 공부하고 그러진 않았지만, 이러한 공부패턴이 깨지지 않도록 완전히 쉬는 날은 없도록 공부계획을 짰습니다. 평일은 루틴대로 공부하다가, 주말의 경우 토요일에 스터디를 하러 학원에 갔다온 후 토요일 저녁부터 일요일 오전까지 쉬고 일요일 오후부터는 다시 공부하는 식이었습니다. 이렇게 하면 하루도 빠짐없이 6시간 이상씩 공부할 수 있어 저의 루틴이 깨지지 않은 방법이라고 생각합니다.

 

 

3. 감정평가실무(유도은)

 

저는 수업의 경우 인터넷강의를 통해 들었으며 주말에 스터디는 직접 학원에 가서 보았습니다. 먼저 기본강의를 쭉 들었는데 실무기본강의를 듣는 기간에는 전체공부시간의 7할 정도를 실무에 할애한 것 같습니다.

그리고 실무과목의 목차를 잡는데 익숙해지기 위해 기본문제1000점을 풀었습니다. 기본문제1000점을 풀 때는 답의 정확성보다는 각 사례별 문제풀이방식과 목차를 잡는 방식을 연습하는데 더 초점을 두었습니다.

목차잡는 것이 익숙해진 후에는 종합문제를 풀었는데, 처음에는 오름차순으로 한번 풀고 그 다음부터는 랜덤숫자를 입력하여 무작위 순서로 하루에 50점씩 꾸준히 풀었습니다.

종합문제를 풀 때 쯤이면 스터디가 시작되는데, 저는 0기 스터디부터 예전 스터디문제를 한 회차씩 꾸준히 풀었습니다. 스터디문제와 종합문제를 모두 합쳐서 하루에 150점 정도씩 꾸준히 풀었습니다.

기출문제의 경우 스터디 문제가 질리는 때에 스터디문제 대신에 한 회차씩 넣어서 풀었으며, 시험일이 2달 정도 남았을 때 부터는 기출문제를 위주로 실무공부를 하였습니다. 기출문제의 경우 21회기출문제부터 31회까지 10개년치 정도를 풀었습니다.

저는 2020년 1차시험을 본 후 3개월간 실무과목만 준비해서 31회 감정평가사 시험을 보러갔습니다. 이 때 저는 실무과목에서 39.5점을 받았습니다. 39.5점을 받고나서 든 생각은 아무리 양으로 채운다고 하더라도 기본을 하지 않으면 과락을 맞는다는 것이었습니다. 이때 1번 문제가 집합건물을 평가하는 것이었는데 거래사례비교법이 원칙임에도 거래사례를 틀려서 과락이 나왔던 것 같습니다.

그래서 저는 32회 2차시험을 준비할때는 비교표준지(거래사례) 선정과 시점수청치 산정을 정확히 하려고 노력을 많이 하였습니다. 특히 사례나 표준지 선정 시 선정이유 및 배제사유를 성실하게 적으려고 노력했습니다.

또한, 각 물건별 원칙이 되는 감정평가방법과 이에 대한 근거법령을 외워서 항상 문제풀이에 쓰려고 노력했습니다. 근거법령을 외워서 답안지에 작성하는 것은 매우 중요하다고 생각합니다. 특히 보상에 있어서는 모든 것이 법에 정해진 대로 평가되기 때문에 어느 법의 몇 조에서 근거한 평가인지까지 외워서 답안지에 작성하였습니다.

저는 실제 시험장에서도 답의 정확성보다는 물건별 감정평가 시 감정평가방법에 따른 명확한 목차, 관련 법령 내용, 문제가 묻고자하는 내용을 서술하는데 더욱 초점을 맞추었습니다.

 

 

4. 감정평가이론(지오)

처음 감정평가이론을 접하는 분들은 꼭 먼저 암기를 착실히 하시길 바랍니다. 주관적으로 보았을 때 실무, 이론, 법규 중에서 암기가 가장 중요한 과목이 감정평가이론이라고 생각합니다. 특히 감정평가이론에 나오는 단어들의 개념은 꼭 모두 외워야하며, 법령에 의의가 있는 경우 법령의 내용과 토씨하나 틀리지 않도록 암기하여야 합니다. 0기 스터디를 진행하면서 착실하게 준비하셨다면 진도가 다 나갈 쯤에는 관련 단어들의 개념을 모두 외우실 수 있습니다.

관련 단어들에 대한 암기가 어느정도 끝나셨다면 감정평가이론 총론의 흐름을 이해하는 것이 중요합니다. 예를 들어 부동산의 가격파트는 가격발생요인, 가치형성요인, 가격형성과정이 중요한데 '가치형성요인이 가격발생요인에 영향을 주어 가격이 발생하고, 이 때 가격수준과 구체적 가격으로 나뉘어서 가격형성과정이 있다'는 식으로 흐름을 정리해두시는게 좋습니다.

감정평가이론 총론을 흐름대로 이해하려고 하면서 기본서에 있는 목차는 그대로 외우셔야 합니다. 100분내에 답안지를 작성하기 위해서는 기계적으로 목차를 뽑아내야하는데, 이 때 기본서에 있는 목차를 그대로 가져다 쓰는 경우도 많기 때문에 시간 세이브에 많은 도움이 됩니다.

감정평가이론 각론은 흐름을 이해하지 않고 무조건 암기라서 기본서를 많이 돌려보시는 것이 좋습니다. 저는 각론의 경우 5부분으로 나누어서 월화수목금 동안 꾸준히 정독하였습니다.

또한 타이머를 재서 하루에 기출문제를 50~70점 정도씩 꾸준히 작성하였습니다. 기출문제의 경우 1회부터 31회까지 모든 기출문제를 꾸준히 작성하였습니다. 이론과목의 경우 답안지 작성 시 손목에 무리가 많이가기 때문에 시험일을 3달 정도 앞두고는 태블릿과 무선키보드를 이용하여 답안을 작성하였습니다.

 

 

5. 감정평가 및 보상법규[강정훈]

 

[행정법]

저는 처음 행정법 기본강의를 수강할 때 하나도 이해가 되지 않았습니다. 지금와서 돌이켜보면 행정법 자체가 행정조직을 운영하고 행정을 하는데 있어서 규칙이기 때문에 행정과 거리가 먼 저같은 일반인들에게는 생소할 수 밖에 없는 내용이라고 생각이 듭니다.

하지만 이해가 되지 않거나 생소하더라도 처음에는 한번 쓱 흩고간다는 느낌으로 기본강의를 들으시는 것을 추천드립니다. 나중에 개별법 파트에 가거나 기출문제를 풀면서 어떤 논리로 행정법이 적용되는지 충분히 공부하실 수 있기 때문입니다.

행정법의 경우 박사님이 주신 서브를 가지고 각 논점별 내용을 외우고, 복사집에서 구한 김선희 사례집을 통해 행정법 문제를 풀면서 공부하였습니다.

가끔 개별법만 외우면 된다는 분들이 있는데, 저는 이런 방법을 추천해드리고 싶지 않습니다. 왜냐하면 답안 작성 시 검토부분에서 행정법 일반원칙을 넣어서 사안을 해결하는 것이 법규득점에 도움이 된다고 생각하기 때문입니다. 또한, 행정법은 그 논리만 한번 알면 기억하기 쉽기 때문에 처음에는 쓱 흩고 지나가더라도 꾸준히 공부하시기를 추천드립니다.

 

 

[개별법]

감정평가 및 보상법규의 개별법은 크게 토지보상법, 부동산공시법, 감정평가법으로 3가지가 있습니다. 개별법을 공부할 때 제가 가장 먼저한 것은 각 내용별 의의와 취지를 외우는 것 입니다. 예를 들어 사업인정의 경우 '공익사업을 토지등을 수용/사용할 수 있는 사업으로 결정하는 것'이라는 의의를 외우고, 그 취지를 '신속한 사업진행을 통한 공익추구 및 절차에 따른 공사익형량'을 취지로 외우는 것입니다. 의의와 취지를 먼저 외우면 답안지를 채우는데 있어서 도움이 되면서 목차를 풀어나가는데 있어 목차가 기억 나는데 도움이 됩니다.

그 후 토지보상법의 경우 토지보상법, 토지보상법 시행령, 토지보상법 시행규칙까지 조문을 모두 외웠고 부동산공시법과 감정평가법은 각 법령 조문만 외우고 대통령령과 시행규칙은 시험에 나오는 것 위주로 외웠습니다. 이번 시험 법규 4번문제가 감정평가법 제25조에 대해 쓰는 것이었는데, 평소에 조문을 외운 것이 큰 도움이 되었습니다. 추가로 개정이 예정된 것이라면 개정예정 내용까지 봐두시는 것을 추천드립니다. 이번 시험에서 감정평가법 제25조가 개정예정된 상태였는데, 저는 개정되는 내용까지 넣어서 4번문제에서 고득점을 하였습니다.

 

 

[문제풀이]

법규의 경우 처음에는 기출문제를 답안을 보고 쓰는 것으로 연습을 시작하였습니다. 하루에 60점씩 꾸준히 답안을 작성하였으며, 답안을 쓰고 난 후 모르는 논점들을 찾아 공부하였습니다. 이 후 기출문제를 모두 외우는 느낌이 들어 종합문제집으로 생소한 논점들을 모두 풀었습니다.

이후 시험일이 3달정도 남았을 때부터는 하루에 300점씩 목차만 잡고 내용을 상기하는 식으로 공부하였습니다.

 

6. 스터디

저는 수업은 인터넷강의로 듣고, 스터디는 실제 학원에 가서 풀었습니다. 스터디는 실제 시험장처럼 모의고사를 보기 때문에 그러한 환경에서 연습하는 것이 중요하다고 생각합니다. 따라서 여건이 되신다면 스터디만큼은 직접 학원에 가서 보시는 것을 추천드립니다.

 

스터디 등수에 대해 궁금하신 점이 많을 것 같아서 사진올려드립니다. 저는 일단 스터디로 인해 많은 동기부여를 얻었다고 생각합니다. 등수가 잘 나오면 잘나와서 동기부여가 되고 등수가 안나오는 때에는 모르는 것이 있다는 점에서 동기부여를 얻었습니다. 저는 감정평가사 시험 자체가 어차피 사실상 상대평가기 때문에 이러한 경쟁을 즐기려는 자세가 필요하다고 생각합니다.

또한 스터디 등수가 잘 나왔다고해서 실제 시험에 무조건 붙는 것은 아니지만, 좋은 스터디 등수를 받는 분들이 시험에 합격하는 경향이 있다고 생각하기 때문에 스터디를 볼 때도 실제 시험처럼 긴장감을 놓지말고 보시길 추천드립니다.

따라서 최대한 등수가 잘나오려고 노력하시되 등수가 잘나오면 그냥 좋고 등수가 안나오면 시험장가기전에 모르는 것을 알아서 기쁘다는 식으로 마인드컨트롤하시기를 추천드립니다.

 

 

7. 마치면서

 

저는 항상 스터디가 끝나면 강평은 인터넷강의로 나중에 듣고 일단 먼저 강사님들을 붙잡고 질문을 많이 하였습니다. 맞게 채점된 것도 왜 맞게 채점된 것인지가 궁금하면 일단 가서 여쭤보았습니다. 처음에는 이런 것이 조금 쑥스럽고 모른다는게 부끄러울 수 있으나, 문제의 디테일한 부분까지 질문을 통해 알 수 있어서 질문을 많이 하시기를 추천드립니다.

그리고 저는 학원시스템이 매우 체계적으로 잘되어있다고 생각하였기 때문에 강사님들이 추천하는 공부법대로 계속 따라가시는 것을 추천드립니다. 예를 들어 이 부분은 무조건 암기라고 하셨다면, 그 일주일은 해당 부분을 완벽하게 암기하는 것을 목표로 하는 것 입니다.

마지막으로 저의 조금 이상한(?) 질문도 끝까지 알려주신 유도은, 지오, 강정훈 감정평가사님께 감사드립니다.